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李思廉:谁说今年市场不景气?(记录)

视点房地产网与李思廉的对话总是带来惊喜。

“富力7月份发布的文件是真实的。

“也许坦白比隐瞒要好。李思廉毫无禁忌地对观众说:“实际上是我起草的。

“他嘴里的文件是7月26日传阅的内部文件,”关于要求地区公司确保完成销售任务的通知。”

通知明确强调,2019年下半年富力的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,且下半年原则上暂停拿地工作,市场都想知道富力的用意?“目前行业的潮流就是不积极拿地。通知明确强调,富力在2019年下半年的工作重点应该是“促进销售,收回资金”,下半年原则上暂停征地。市场想知道富力的意图吗?“目前该行业的趋势是不积极征地。

”会后被周围的媒体要求李思廉用一个词堵住每个人的嘴。

他希望每个人都能理解这是业内的普遍情况,富力并不打算独一无二。

除了土地市场,李思廉并不认为二级市场也在恶化:“谁说今年市场不好?不错,你认为哪家公司不好?一个也没有。

“下半年可以销售1000亿元,根据年初宣布的目标,富力将在2019年推出多达200个项目,预计价值3000亿元,同比下降53%,达到1600亿元的年度目标。

到半年年底,目标已经实现了三分之一。

数据显示,截至6月30日,富力房地产权益协议销售额达到602.2亿元,同比增长6%。销售面积552万平方米,同比增长25%。

很多人会问问题,但李思廉有答案:“另外,上半年将卖出600亿元人民币,下半年将卖出约1000亿元人民币,尤其是第四季度。

「根据过往经验,富力在第四季亦会全面推行密集的推广活动。

去年10月,该公司推出了“富力方浩多多”全国营销应用。

一旦注册,经纪人建议在交易后收取1%的高额佣金,买方还有97%的额外折扣。

事实证明,次年11月,富力合同销售额比上个月飙升109%,达到181.9亿元,单个月销售面积达到159.82万平方米左右,比上个月增长1.2倍。

虽然12月份的月度数据稍差,但总量和面积仍达到172.1亿元和121.2万平方米,同比增长一倍以上。

回顾富力的最新销售额,今年前7个月销售额为707.2亿元,同比增长5%,完成1600亿元的44.2%。

如果要取得进展,富力必须在未来8-12个月内实现每月至少178亿元的销售额。

“下半年我们应该卖出大约900到1000亿元,全年大约1500到1600亿元。没什么大问题。

“所以无论这个目标能否实现,李思廉都留下了肯定的答案。

加强销售的最终目标是促进资金的筹集。富力2018年的收款率接近90%,李思廉年初表示,他希望今年保持这一水平。

建筑交付是重中之重。同样根据年初宣布的目标,富力计划在2019年交付高达920万平方米的可销售面积,以继续加快转让。

这是增加收入和利润的重要法宝,因此董事长助理陈志豪一再强调:“建筑交付是重中之重。

公告显示,富力上半年营业额为350.5亿元,其中房地产开发业务营业额同比增长2%,达到299.75亿元,相当于可销售面积287.3万平方米,总平均销售价格为1040万元/平方米。

对此,李思廉表示,公司的传统一直是上半年移交三分之一的建筑,下半年移交三分之二的建筑。

“这已经维持了十多年。

”李思廉表示,富力今年下半年肯定会交付600多万平方米。

根据2018年的结果,40%将在上半年交付,60%将在下半年结转。

陈志豪补充道:“今年上半年,该公司实际上按计划交付了327.8万平方米。

“此外,富力目前正在建设近3000万平方米的面积,其中2300万平方米可以出售。一切都将逐步转移到大楼,年收入和利润将得到绝对保证。

“这是我们今年将交付的920万平方米,其中670万平方米目前已经售出(即8月22日)。

“李思廉继续列出数据,表明该公司预计全年至少结转670万平方米,已经超过去年全年交付和记录的611万平方米。

换句话说,即使920万平方米不能全部交付,富力今年全年的利润理论上也比去年全年的利润要大。

公告还显示,富力上半年录得的总平均售价为10,400元/平方米(2018年同期平均售价为12,300元/平方米),这是由于“同期新项目贡献的营业额占总营业额的23%,新项目通常以较低的售价推出以吸引客户。

结果是富力房地产开发业务当期毛利率较2018年同期的43.2%略有下降,降至41%。

另一方面,富力期销售成本中的每平方米土地建设成本也从去年同期的6180元下降到了5830元,这是一件好事。

李思廉预测:“今年上半年,我们将保持41%的毛利率,这一毛利率将在全年略有下降,约为35%至40%。

据《中国日报》报道,富力已售出逾1200亿元人民币,但截至半年仍未结转,其毛利率预计为35%至40%。

不拿走土地是不可能的。虽然内部文件宣布“下半年原则上暂停征地工作”,但李思廉认为,富力作为房地产开发商,不能不征地。

他认为,“一些记者的朋友,特别是媒体的朋友”,是断章取义的,因为“关于要求地区公司确保完成销售任务的通知”明确规定,在特殊情况下,如优质土地项目,可以单独提交集团董事长审批。”

“短期内融资条件相对紧张。银行收紧了信贷环境,因此企业自身为保护自身而保守是正常的。

”李思廉解释道。

因此,富力在上半年一直在减少土地持有量。同期新增土地23块,产权面积652.9万平方米,约180亿元,平均地价2700元/平方米。

「我们可以看到我们对购买土地的谨慎态度和土地价格的严谨。

陈志豪接着说,到目前为止,富力拥有6100万平方米的土地储备,保持每平方米2500元的地价优势。

未来,富力希望通过老改造获得具有成本优势的土地。它将富力描述为“积极参与城市更新”。

「我们有六十多个市区重建项目,规划面积约六千万平方米。

”他透露,在不久的将来,总建筑面积中的1000万平方米将被改造,价值2000亿元。

以下是广州富力房地产有限公司2019年中期业绩会议现场问答记录:现场提问:下半年是否有交付压力?在土地收购方面,富力今年收购了大量土地,数据中还增加了23块。为什么今年反而收紧了政策?李思廉:关于土地征用,我们实际上只占用了很少的土地。我们占用了20多块土地。上半年,我们占地约653万平方米,投资180亿元。平均地价约为2700英镑/平方米。

这符合我们的商业模式,因为我们的平均价格约为11,000英镑,所以我们的销售溢价约占30%,这仍然是一个安全因素。

就建筑交付而言,该公司在上半年交付了近三分之一的建筑,在下半年交付了三分之二的建筑,并维持了10多年。

因此,今年上半年支付了约300万元,下半年支付了约600万元。

现在是八月,一切都在计划之中。

无论如何,房屋交付计划不会有大的波动,因为房屋交付都是关于项目成本的,项目成本只占我们整个资本结构的很小一部分,不会有错误。

现场问题:我们如何保证去年下半年的三分之二目标,因为市场是不同的,可以实现目标?此外,销售目标能否实现?李思廉:谁说今年市场不景气?不错,你认为哪家公司不好?一个也没有。

看看全年的数据,估计全国售出的公寓总数仍然是16万亿套,这没有什么区别。

对于像中国这样大的国家来说,它仍然是可控和合理的。

就销售额而言,计算实际上是基于有多少新建筑。下半年应该在900亿到1000亿左右,全年应该在1500亿到1600亿左右。这不是什么大问题。

现场提问:富力在7月底发布文件称,该公司将暂停土地收购。公司是如何考虑做出这样的决定的?不久前,我已经购买了华泰汽车的股份。投资汽车行业的风险是什么?在酒店业务方面,收入与去年同期相比没有增加,亏损从去年同期的1.8亿英镑增加到4.2亿英镑。原因是什么?李思廉:实际上我起草了福利7月份发布的文件。

然而,记者的朋友们,尤其是媒体的朋友们,抽出了这句话。让我们看看后两句。我说,“如果有什么特别的地方,我们先问问公司老板。”

事实上,各种融资条件在短期内相对紧张。银行收紧了信贷环境,因此企业为自身保护而保守是正常的。

与华泰汽车的合作在当时是一项有意的协议,但实际上一切都停止了。我们没有进入这个行业。

酒店的整个资产负债表每年都会贬值,所以很容易看到亏损,但酒店业关注的是现金流。

我们全年有90家酒店,利润约为14.5亿英镑。上半年,我们完成了40%以上,这是正常的。

折旧每年很容易导致损失,这也是正常的。

现场问题:今年上半年的实际降解率是多少?已经收了多少钱?该公司下半年的具体计划和预期的脱销是什么?在融资方面,我们可以看到,今年下半年到期的短期债务为116亿英镑,2020年上半年为135亿英镑。该公司上半年还有大量融资项目。公司在下半年有更多的融资时间吗?李思廉:公司希望变质率在50%到60%之间,所以陈志豪刚才提到我们的产品全年价值约为3000亿英镑。我们希望销售约1500亿和1600亿英镑,约50%。

今年下半年,尤其是第四季度,更多的商品被推了出来。

另外,上半年将销售600亿元人民币,下半年将销售约1000亿元人民币。

事实上,数十亿和数百亿美元在我们的行业中并不算太多,可以通过出售一栋建筑近一个月来解决。

许多行业看不到钱,但房地产总是一个能看到钱的行业。如果一些债务到期,出售它们会更有利。

下半年,一定不要有这么多融资时间,因为现在你不能想太多。

现场问题:就利润而言,今年的增长率似乎低于去年。原因是什么?最近,人民币贬值了很多。这会影响债券吗?最近,深圳被建成了领先的示范区。这对深圳的房价或地价会有什么影响?李思廉:深圳试验示范区建成后,有关部门立即提到,这并不意味着房价会有所放松,所以实际上,大家都遵循了以前的做法。

你很难买到深圳的项目,不仅困难,而且非常困难。

事实上,深圳的住宅楼很少,每次被引进,每个人都有激烈的竞争,这不太适合我们公司。

我们将参与一些旧城和村庄重建项目,但不会太快。

美元对大多数国内股票来说是一种损失。由于每个人都发行美元债券,所以在计算时,所有公司都会反映发行美元债券的汇率损失,2018年12月31日美元对人民币的汇率和2019年12月31日美元的汇率(如果人民币下跌)。

但这是一个会计数字,事实上,每个人都没有感觉,因为他们都借美元来偿还美元。

借美元还美元是一项国策,不会再有了。

你可以借新还旧,这是当前的国家政策。

至于刚才问的记者朋友,我们的利润率很低。不应该是这样的。你在哪里看到的?增加是由于半年的计算。如果是全年,目前我们已经转让了670万平方米,比去年多。

你明白这句话吗?也就是说,我们今年将移交920万平方米,其中670万平方米在8月22日前已经售出,我们目前的结转额大于去年。

换句话说,理论上全年的利润已经超过了8个月,已经超过了去年。

现场问题:现在融资渠道越来越少。从2019年到2020年,海外人民币债券与美元债券的比率是多少?与去年下半年相比,你对目前的融资环境有何看法?李思廉:很难预测这些金融政策。我只能全面地看待它们。

房地产作为一个重要的行业,如果要保护许多数据,它基本上是不可或缺的。

当然,逐步减少对房地产的依赖已经是一项政策,所以今年的经济报告也提到“尽量减少对房地产的依赖”。

目前,该公司的美元债务约占20%,我认为将在这个范围内,并不容易增加。

因为国家发展和改革委员会已经明确表示,大约两个月前,它说“不允许发放新的贷款,但旧的债务只能偿还。”

对这句话的理解是没有办法重复它,因为它控制着总量。

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