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观点直击|万科聚焦朱九生寻找半年第二增长曲线(创纪录)

8月21日上午,万科在深圳召开年度中期业绩促进会。总裁、首席执行官朱九生、首席运营官张旭、财务经理王文锦、董秘朱旭主持了整个会议。

无论是来自空还是人物的维度,这家公司都经历了巨大的变化。

首先,该网站从深圳国际投资广场迁回大梅沙万科中心,然后前首席财务官孙嘉被财务总监王文锦取代。

在过去几个月的人事变动中,孙嘉被调任为南方区域企业集团首席执行官。

如果说变化是社会发展的一个固定特征,那么以上变化充其量只是万科在这一浪潮中变化的一个缩影。

自2018年下半年高喊“活”和“聚焦融合”等口号以来,万科在“主渠道”和“基础板块”上做了许多整合和深化措施,涉及发展业务、经营业务、组织机构和人员等。

面对纷繁复杂的变化,媒体的焦点不可避免地失去了焦点。

有十多个媒体问题,每个人的注意力都集中在经济环境、融资渠道、土地收购与开发、物流冷链、长期公寓租赁和科技业务等方面。这显示了外界对这个住宅企业的好奇心。

幸运的是,朱九生比一年前更加冷静和健谈,能够回答观众提出的大部分问题。

《九歌》再次用幽默的短语“好学生喜欢难的话题”来概括万科对转型发展的态度,直言万科正处于“创业的第三阶段”,希望达到打造第二条增长曲线的目标。

继续“聚焦融合”的万科人一直强调危机意识和自我转型的基因,外在表现是企业管理转型探索并传递给行业的情感。

在去年9月份南部地区的月度会议上,万科对没有现成的学习生活方式表示了充分的担忧。

据报道,在此期间,万科在内部做了四件事,包括战略评估、业务分类、组织重建以及人员和事件的匹配。余良总结说,今天的汇聚和聚焦是“为了赢得明天的生存”。

这种管理理念贯穿万科2019年的工作,也给外界一个新的发展观察标准。

据意见地产新媒体报道,万科在2019年半年度报告中指出,面对内外部经营环境变化带来的挑战,集团坚持“汇聚聚焦,巩固提升基础板块”,不断提高经营质量,促进各项业务有序发展。

房地产形势也提出了新的挑战。根据朱旭在业绩会上透露的数据,万科长期观察的14个重点城市交易面积增速自5月中旬以来大幅放缓,期末待售新房存量约为9.4个月。

然而,万科2018年年报显示,截至去年年底,城市解困期约为8.4个月。

万科也面临趋同的紧迫性,具体包括前七个月合同销售面积和合同销售额分别仅增长5.18%和9.26%。新增总建筑面积1965.7万平方米,同比下降36.17%,低于同期销售面积2463.6万平方米。上半年,新建面积同比下降15.9%,财政支出同比增长38.38%…对此,朱旭坦言万科在土地层面的投资风格更加谨慎。张旭泽表示,万科从未设定固定的经营目标。公司是一个动态计划,以“每天都是卖房子的好日子”为基本策略,快速销售,积极集资,并根据集资情况动态制定征地计划。

万科前七个月的土地销售额占当前销售额的37%,低于去年同期的49%。

朱九生在谈到土地市场和货币市场的变化时说,万科仍然能够适应市场变化。对于信誉良好、经营稳定的企业来说,行业调整并不困难。

他认为万科应该尊重市场,顺应形势,与时俱进。万科应根据市场变化调整经营节奏,持续控制负债率,保持信用评级。

结合其他数据观察,也许我们可以更好地理解“九歌”所提到的“随时间变化”的权重。

截至6月底,万科的生息负债达到2253.2亿元,比年初减少358.9亿元。其中,一年内到期的短期贷款和计息负债666.5亿元,比上年末减少265.3亿元。

作为现金流指标之一,本期经营活动净现金流为88.53亿元,去年同期为-42.55亿元。

期末,公司持有货币资金1438.7亿元,净负债率上升约5个百分点,至35.04%。

万科在业绩会议上预测,下半年整体经济形势仍将面临诸多风险和挑战,这意味着“趋同与聚焦”的现状仍将保持。

朱旭提到万科将坚持积极销售,积极集资。加快长期库存清除;提高业务运营绩效;提高资产使用效率;实施清产核资。

这也是万科过去两年常用的策略。去年9月,万科曾预计到去年底,公司的长期库存将达到1000亿元。

朱九生笑着说:“俗话说好学生喜欢难的问题。对万科来说,我们努力成为好学生,回答难题。

第二条增长曲线中发展业务的梳理和调整体现了万科对“基础板块”的重视。该业务可以提供主要现金流支持所有新业务,确保万科有序成长,甚至长期提升其在500强中的地位。

因此,在这个行业的转折点上,余良等高级官员正在焦急地探索应对之道。

8月9日早些时候,于亮在北京参加一个活动时表示,“汇聚焦点”集中在资源配置和管理能源上。这种状态不是简单业务的增减,也不是切断哪个业务的绝对陈述。

但在商业选择层面,万科仍呈现出一种趋势。

视点房地产新媒体(New Media of Perspectives Real Estate)了解到,朱旭在8月21日的业绩会议上披露的信息显示,BG(业务集团)和BU(业务线)被分成两个业务单元,BG包括南部地区、上海地区、北京地区、中西部地区和房地产开发。业务单元包括商业开发、物流、长期租赁公寓、冰雪、海外和教育。

此外,万科将工业园区等项目归类为“其他业务”。

与去年下半年确定BG和BU业务时的分类相比,万科此次增加教育BU似乎表明,以前分散在各个地区的教育业务也将合并为一个集中运营。

在此之前,张基温已经从南部地区的最高职位转移到负责教育业务。

关于事业部的成立,朱九生等高级官员在绩效会议上提出了几个条件,包括具备独立条件、依靠市场资源而非内部资源成长、具备运营能力成为难题之一。

“报告中刚刚列出的BG和BU应该坚定不移地进行,只以更密集和合理的方式进行。

“在媒体的问答环节中,长期租赁公寓和物流成为受到关注的两大业务部门。前者总共开放了82,000套公寓,成熟项目(开放后六个月或更长时间)的平均租金为91%。后者计划进一步加快冷链业务,覆盖中国的核心城市。

朱九生对他们寄予厚望,但在推进过程中也表现出一些阻力,如“万村计划”的调整。

当被问及万科的现阶段时,朱九生想了一下,回答说他倾向于把它理解为创业的第三阶段。

35年前,他将万科的创业精神列为自己的第一次创业,20多年前,他将住宅开发作为自己的第二次创业,现在又是第三次创业。

“第三次创业的目的是继续围绕城市发展和客户需求构建我们的第二条增长曲线。这不是一个静止的阶段。

因此,万科还参与了一些其他类型的业务,如一些旧城改造项目,这也是深圳、广州等二线城市进入股票时代的主要方式。

根据目前的规划条件,截至报告期末,万科在此类项目中的股权建筑面积总计334.1万平方米。

就业绩而言,媒体正试图挖掘万科新业务的收入,看看万科是否建立了新的“增长曲线”。

数据显示,万科上半年营业收入为1393.2亿元,其中其他业务约占0.75%。

不过,王文锦解释称,“其他业务收入”是指万科收取的管理费、运营支持费、代收手续费等收入,并不指物业、物流、租赁等业务拓展的收入。

他立即强调,租金收入和服务收入在上半年大幅增加,只是因为它们不符合信函审批标准,被归入主营业务收入。

“这些独立业务部门的收入逐年增加。

”朱九生也向外界传达了信心。

明确披露的是房地产服务收入,上半年达到52.83亿元,同比增长27.05%。在此期间,物业服务实现了积极拓展资源和服务内容的目的,这也是万科除发展业务外收入贡献最大的业务。

以下是万科企业有限公司2019年中期业绩会议(深圳场)现场问答环节的实录:现场提问:8月18日,中央政府发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义示范区的意见》。你觉得“意见”怎么样?《意见》指出,在建立和完善房地产开发体系的同时,加快保障性住房和人才住房的完善,万科未来在这方面会做些什么?朱九生:非常感谢你的提问。作为一家在深圳成长的企业,我们也非常关注这一观点。我相信深圳将在海湾地区的协调中发挥应有的作用。

我们将密切关注土地市场供给向房地产市场的转变,尽可能地进行合作,为进一步提升深圳的竞争力做出应有的贡献。当然,作为一名公民,我个人将积极参与其中。

现场问题:最近,我们看到中央银行和中国保监会收紧了对住房企业的融资政策,包括我们过去使用的信托、海外债券发行和国内信用债券。万科对当前的金融政策有什么看法?朱九生:非常感谢你的提问。我个人的感觉是,当学生必须回答问题,当企业必须适应环境变化时,我希望用万科的29项工作原则之一来回答,害怕市场,顺应形势,与时俱进。

我们一直敬畏市场。作为一个房地产参与者,市场有五个组成部分:客户市场、土地市场、房地产市场、资本市场和货币市场。刚才提出的问题涉及货币市场,但这五个市场相互传递,货币市场的变化将传递到最终端的客户市场。

我们还密切关注最近的变化,并利用这一局势。其中有相对变化和相对不变的东西。

时不时地改变,我从不改变这部分答案。

住房不是投机是一项长期政策,这不会轻易改变,是我们行业自身的要求,也是万科应该坚持的方向。

货币市场,特别是信贷市场最近的变化,与不投机住房和不使用房地产作为经济的短期刺激是一致的。

从我们的实践经验来看,如果土地市场和房地产市场受到货币市场波动的影响,价格就会大幅波动,或者整个行业会过度金融化和工具化,这将对行业的长期健康发展带来负面影响。

融资的收紧肯定会对整个行业产生一些影响。信誉良好、经营相对稳定的企业要适应它可能并不困难,也可能会给其他企业带来一些挑战。

万科一直坚持相对稳定的战略。在此过程中,我们将根据货币市场的变化调整经营节奏,不断控制负债率,保持良好的信用评级,关注货币市场变化与资本市场、客户市场、土地市场和房地产市场的相互关系,从而在综合经营中取得较好的效果。

有句谚语说学生喜欢难的话题。对万科来说,他们努力成为好学生,回答难题。

现场问题:在今年的半年度报告中,房地产和房地产以外的其他业务收入仅为10.5亿元,同比下降11.3%。其他开发业务是什么?同比下降的原因是什么?王文锦:其他业务收入是指关联公司的管理费、运营支持费、代收手续费及我公司收取的其他收入,不指我公司的物业、物流、租赁等业务拓展收入。

管理费和运营支持费具有一定的波动性,这是一种短期波动,我们不会将其作为有效的考虑因素。

现场问题:前7个月合同销售增长放缓,征地强度也有所下降,但土地储备也会影响我们的开/竣工。在持续稳定的控制政策背景下,公司将从销售、征地、收款、建设、竣工等方面介绍2019年业务计划。张旭:万科这么多年来从未制定过非常固定的业务数字目标和计划。我们都是动态计划,每季度调整一次。

我们把每一天都看作是卖房子的好日子,这是我们的经营策略。我们坚持积极销售、积极集资、长期清仓和清理现有资源。我们不知道今年会卖多少。

当我们拿走土地时,我们只能拿走我们得到的一样多的土地,所以没有固定的土地拿走计划。我国的土地征用战略主要集中在核心大都市地区,如长江三角洲、珠江三角洲和大湾地区等。,那里有人口流入、基础设施和工业基础。

今年上半年的建筑面积略小,但全年的建筑面积是根据去年占用的土地量计算的。征地后将尽快开工建设,今年将继续保持稳定发展。

现场提问:万科去年7月收购了太古实业旗下的7家冷链商店,并开始布局全国冷链行业。张旭宗还提到万科将继续加强这一部门的布局。万科跨境进入冷链有哪些优势?万科去年收购太古冷链后运营情况如何,下一步计划是什么?张旭:前段时间,我在上海区域媒体交易所专门介绍了冷链业务。我们做冷链的第一个目的是过上好日子的食品安全。

就在今年7月30日,中共中央政治局工作会议将城乡冷链基础设施列为弥补短缺的任务之一。国家政策也在支持它。

收购太古后,我们的业绩发展得相当好。当时,入住率只有20%左右。我们现在正通过客户服务不断扩大我们的客户,特别是为主要客户服务。例如,百盛拥有肯德基、必胜客、沃尔玛等全球跨国食品企业。

通过服务主要客户,我们可以建立自己的能力和信誉。

我们现在经营着9家业绩增长良好的冷链商店,这也给了我们更多开展这项业务的信心。

中国的冷链业务才刚刚开始发展,美国顶尖企业占24%的市场份额,前两家企业占45%以上,但中国前100家企业只占整个市场的10%。

这个行业刚刚开始。我们有先开始的优势。太古集团拥有非常优秀的管理体系和团队。凭借这种实力,我们可以更快地完成这项业务。

希望它能分布在一线和二线城市,并为这些城市提供冷链基础设施服务,以确保食品安全。

现场提问:万科今年上半年的财务支出为32亿元,去年为23亿元,同比增长38%。财务报告解释说利息支出增加了。你能解释一下具体原因吗?是否有任何措施或计划来降低财务成本?王文锦:财政支出增加有两个主要原因。原因之一是今年上半年我们将一些短期债券转换为长期债券,融资成本略有增加。其次,今年上半年的债务总额也略高于去年上半年,这是两个相对较大的因素。

此外,今年我们开始租赁会计准则,对使用权资产进行贴现,然后发生了一些财务费用,增加了约5亿英镑。

事实上,今年上半年,生息负债从2600亿英镑下降到2250亿英镑,下降了350亿英镑。虽然业内净负债比率仍然较低,但我们也减少了计息负债总额。

该行业发行债券的总体资本成本水平非常低。我们将继续提高资本管理效率,尽可能降低财务成本。

现场问题:朱局长,刚才我看到万村有24,000个房间计划装修。租赁情况相对较好,但你提到困难比预期的要大。什么困难比预期的要高?投资回报是否不理想,如何调整运营?就同一地区和不同地区而言,万村和坡峪村规划的房价有什么不同?如何吸引农村青年,更好地为农村青年服务?朱九生:谢谢你关注万村的问题。我们实施万村计划的最初目的是改善城市村庄居民和租户的生活条件。进入村庄后,我们的一些努力证明是有效的,一些遇到了一些困难。

这项业务涉及许多学科,历史上有许多问题。例如,当我整理房子时,很难提交审批,因为历史上没有提交审批的程序。我们现在将它们提交审批。主管部门不知道如何批准它们。

例如,握手大楼的火灾问题很难解决。

在施工中,我们是否能按照正常的节奏搞好施工,我们也本着实事求是,尊重原业主、原村民的利益,反复协商。

从我们已经经营的24,000个房间来看,年轻租户的反应仍然良好。

我们将牢记我们这样做的最初意图,克服这一过程中的困难,尊重各利益集团的要求,取得良好的平衡并长期坚持下去。

现场问题:万科今年继续与平安合作。近年来,保险公司与房地产公司合作的消息不断传出。你想问管理层房地产公司和保险公司的合作在哪里?万科和平安合作征地项目背后的分工是怎样的?在今年融资收紧的背景下,是否会与保险基金进一步合作?朱九生:我们和平安都是本土企业。平安多年来一直非常支持万科,我们对此充满感激。

平安是一个相对较大的系统。你刚才问的是保险基金的部分。

我们做企业这么多年的经验是,首先,你必须把自己的事情做好。许多人在开始做事时喜欢考虑财务因素。我们必须按照自己的要求把事情做好,把事情选好。把事情做好的标准是最好的标准之一。

成为深圳的企业是一件非常愉快的事情。如果你把自己的事情做好,不同类型的金融企业会主动与你讨论合作事宜,并为你提供支持。

我们也非常感谢深圳各监管机构的分支机构或主管部门。他们非常务实,非常支持实体经济和经济发展。各种监管措施都是有效和务实的,它们还确保尊重当地的特殊性。

展望保险基金如何与房地产合作,两者之间有着天然的联系,一个属于货币市场,另一个属于土地市场和房地产市场,它们可以通过适当的机制联系起来。

我们应该防范的是房地产的过度金融化、过度工具化和过度杠杆化,最终我们应该回到住宅市场和租赁市场。顾客感觉如何?如果买房子的人觉得房子太贵,而买房子的人觉得性价比不高,那么土地市场、房地产市场和货币市场的参与者就会觉得最终的结果可能不好。

当前中短期资金来源收紧,险资作为中长期的资金来源,它发挥的空间会越来越大。目前,中短期资金来源更加紧张。作为中长期资金来源,保险基金将发挥越来越重要的作用空。

张旭:我们与平安有着非常广泛的合作,包括银行、证券、房地产和保险。

不同的基金将有不同的分配方向。一些将与我们发展业务,一些将与我们保持房地产业务,一些将与债券业务合作。今后,我们将进一步加强深入广泛的合作。

现场问题:万科目前的业务发展阶段是什么?朱九生:对于一个行业,很多人会有自己不同的看法和判断。企业的发展阶段是用传统的生命周期曲线来衡量的。就我个人而言,我更愿意把我们理解为第三次冒险的阶段。万科35年前开始了第一次创业。20多年前,我们把住宅开发作为第二次创业的重点。现在城乡建设和生活服务提供商转型是第三次创业。第三次创业的目的是继续围绕城市发展和客户需求构建第二条增长曲线。这不是一个静止的阶段。

现场问题:旧改革下公司的股权面积超过300万平方米。相应的值是多少?与恒大和凯撒相比,老改革方面的公司布局在这方面更少?朱九生:谢谢你对我们旧装修区域的敏感观察。将面积转化为商品价值不是很好,因为不同阶段的估价方法和原则是不同的。

当一个城市发展到一定阶段,城市更新是新增土地供应的主要来源。

在深圳和相关城市,我们也在建设我们的能力和作出安排。

许多其他企业成立了大型城市更新改造公司,在早期阶段进行了大量干预。

我们的方法是把所有的盟友联系在一起。我们应该在能力上向优秀企业学习,在模式上有自己的想法。请等着瞧。

王文锦:让我补充一点,包括资源面积和在建面积,我们都披露了面积,但没有相同的对应值,因为货物的价值是为未来计算的,为旧的计算货物的价值是不方便的。

现场问题:万科新闻发布会在过去两年频繁提及行业2.0以及创新技术在一些商业场景中的应用。然而,今年的新闻发布会上提到的最多的是关于股票移除,积极的现金收集和回到基本板块。

联想今年的新业务收入下降了相对较大的比例。是不是因为目前的创新业务在测试中遇到了困难,未来的思维会更加保守?王文锦:让我先谈谈收入。在半年度报告中,“其他业务”的收入同比下降11%。然而,这是我们从附属公司收取的品牌管理费和运营支持费,并不是新业务。

至于新业务,我们刚刚透露,管理面积已经增加,租金也大幅提高。例如,公寓数量增加了2万多套,生产面积增加了100多万平方米,物流面积增加了50多万平方米。

管理总量增加,上半年租金收入和服务收入也大幅增加。但是,这些收入都计入主营业务收入,没有逐项披露,因为没有达到信息披露的标准。披露标准是占公司主营业务收入或利润的10%以上。

朱九生:非常感谢您对我们科技投资的关注。当我们的房地产行业开始从事科学技术时,它喜欢提到“科技赋权”这个词。科技赋权似乎缩小了科技的范围,并想对房地产做些什么。

我与同事们反复讨论的是将技术融入业务。现在,技术正在融入到企业中。整合后,没有必要大肆宣传。我将简单地披露一个大概的数字。我们的技术人员单位为1000人,而物业部的技术人员单位为几百人。

让我们来谈谈效果。在我们管理的场景中,每辆车进入后台都可以看到。有一天你来开会时,你应该在电梯入口附近预订一个停车位。我们可以明年做。这是技术和商业之间的关系。

我们没有能力自称是一家房地产技术公司。虽然我们偶尔会在心中梦到这一点,但我们会追求这个方向。

刚刚上市的BG和BU正是我们将坚定不移地做的,只有以更密集、更合理的方式,才能更好地满足这个时代、市场和客户的需求。

我们独立的业务部门逐年增加。我们不能在报表中看到它的原因是上市公司有披露的原则和要求。

现场问题:万科的房地产开发系统在半年内减少了近600人。削减了哪些主要职能部门,为什么?未来几年这种下降会继续吗?朱九生:一年前,我们完成了四项关键任务:战略回顾、业务分类、组织重建、人与物的匹配。你的问题与我们的第四个关键任务有关。

我们想成为人与物之间最匹配的企业。在我们理清原因之后,我们必须找到合适的、合格的、合理的人来配合这件事。大多数人把数量标准放在质量标准之前,只看数量的增减。我们从人与事物的实际匹配程度来看待这个问题。

如果我们一定要看数量的标准,我们已经做了一年,发展系统的总人数一年只有600人,这说明数量的变化绝对不是这件事最本质的要求。

今后,以住宅业务为例,不可能有任何具有纯住宅功能的房地产。它必须是一个拥有各种配套设施的综合性社区。例如,年轻人打电话给外部卖家买房不方便。

市场发生了深刻的变化,人员的素质、要求和能力也发生了变化。

实事求是地说,他能够通过内部培训和革新迅速跟上市场和客户的变化,这似乎有点不情愿。

如果我们真的害怕市场,并对我们的客户负责,我们将通过能力拼图、人才地图和伟大的河流和海洋,将合适的人与合适的事物相匹配。

当你遇到这些事情时,我也在这里请求你给我们更多的宽容和关心。毕竟,当一个大企业到了一定阶段,就会有需要分阶段解决的问题。我们公司会询问我们做任何事情的最初意图。我们最初的意图不会太片面。以数量为目标不是我们公司的工作作风。

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